SITUACIÓN ACTUAL DEL SECTOR Y SOLUCIONES.

Cualquier acercamiento a lo que puede considerarse como la forma más apropiada de construir en España ha de hacerse asumiendo la realidad del mercado, la evolución de los precios de la vivienda, los costes asumibles de construcción, los gastos asociados al proceso y sobretodo el intuir las necesidades reales de nuestros clientes.

La situación real del mercado ha de tenerse en consideración dentro del factor “donde” entre los necesarios para la correcta realización de un proyecto, carece de sentido el plantear una serie de soluciones constructivas actuando de espalda a la misma razón de ser del proyecto que es su función.

Por ello supone de vital importancia el conocer quién va a ser nuestro cliente, cuáles son sus necesidades y como se pueden plantear solidas respuestas a esas necesidades.

En una primera aproximación podemos extraer conclusiones de los siguientes datos dentro de lo que sería la sociología.

1.- DEMOGRAFÍA.

http://elpais.com/elpais/2013/11/29/media/1385748284_360476.html

La evolución de la demografía en Europa nos dirige claramente a sociedades envejecidas como actualmente podemos observar en Japón, donde tuvieron su burbuja inmobiliaria a principios de los 90, de la que todavía no se han recuperado pese a su fortaleza industrial y tecnológica, y donde incluso la forma de gobierno tanto en lo político como en lo empresarial ha derivado en gerontocracia.

Las necesidades que generan este tipo de sociedades van encaminadas a mejorar la accesibilidad en los inmuebles e incluso en dotarlos de acceso a servicios de teleasistencia empleando la domótica instalada en la vivienda.

2.- DESEMPLEO.

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http://economia.elpais.com/economia/2013/12/03/empleo/1386058002_418614.html

El desempleo aparte de suponer un empobrecimiento general en el país, una fuerte caída en la demanda de vivienda y en la creación de nuevos hogares, va a suponer un notable incremento en el “sector informal” de la construcción.

El sector informal es lo que toda la vida se ha denominado “la chapuza” y es ese trabajo que  un trabajador o un desempleado hace fuera de las normas laborales y fiscales con el objeto de obtener un ingreso extra.

En países como Brasil el peso del sector informal es de tal tamaño que de las 28 millones de toneladas de cemento vendidas entre 1.989 y 1.995, 18 fueron compradas por el sector informal y 10 fueron compradas por el sector formal.

En este estudio se consideró como miembro del sector informal a aquel cliente que adquiría 3 sacos de cemento o menos y se le obligaba a pagar en efectivo.

En países como Rusia o Chile también es una práctica habitual el entregar las viviendas con unos acabados mínimos y permitir que sea el cliente, a su ritmo, quien finalice la obra según su criterio.

En Francia se han construido edificios de viviendas siguiendo esta filosofía, siendo el más conocido el edificio de viviendas Nemausus proyectado por el Arquitecto Jean Nouvel.

3.- DESCENSO DE SALARIOS.

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http://www.expansion.com/2013/10/10/economia/1381398072.html?a=00b3ef60804c4a9e0397c996ee03c87c&t=1387841330

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http://www.euroxpress.es/index.php/noticias/2013/12/18/la-ocde-dice-a-espana-que-debe-rebajar-mas-los-despidos/

Aparte del aumento del desempleo, la caída de los salarios es otra consecuencia de la crisis que está padeciendo la economía española y que trae como consecuencia una bajada generalizada en el mercado inmobiliario respecto a los precios del año 2.007.

De entre todos los factores que forman el precio de una vivienda es el suelo urbanizado el que lógicamente está soportando el grueso de la caída, siendo los costes financieros y los de construcción los que paradójicamente están aumentando, los primeros por la ausencia de financiación bancaria y los segundos por la mejora de calidades impuesta por la evolución normativa, que continua dirigiéndose a una equiparación con las normativas del resto de países de la Unión Europea.

Al igual que el desempleo, el descenso en los salarios trae de la mano inevitablemente un notable incremento del sector informal.

4.- CRISIS ENERGETICA.

COSTES ELECTRICOS

http://elpais.com/elpais/2013/09/12/media/1379004303_534724.html

A lo largo de los últimos años España ha padecido un espectacular incremento de los costes energéticos especialmente los asociados a la electricidad, independientemente de las causas que lo han provocado, mala planificación, corrupción, ausencia de yacimientos propios y por tanto dependencia energética de terceros países, la realidad es que la eficiencia energética se ha convertido en una necesidad de primer orden.

Como ya he comentado en artículos anteriores España está obligada a cumplir las Directivas Europeas 2010/31/UE y la 2012/27/UE en las que se obliga a todos los estados miembros de la Unión Europea a que “a más tardar el 31 de diciembre de 2020 todos los edificios nuevos sean edificios de consumo de energía casi nulo” y que “Los Estados miembros, …, formularán políticas y adoptarán medidas tales como el establecimiento de objetivos, para estimular la transformación de edificios que se reforman en edificios de consumo de energía casi nulo”.

Si los precios de la energía continúan aumentando, y todo indica que va a ser así, se deberá acometer urgentemente un plan para la reforma del conjunto de los edificios ya existentes, especialmente todos los anteriores a la NBE CT-79 que no disponen ni tan siquiera de aislamiento térmico.

Las medidas que propone el IDAE en su Plan de Ahorro y Eficiencia Energética 2011-2020 son las siguientes:

1.- Rehabilitación energética de la envolvente térmica de los edificios ya existentes.

2.- Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas de los edificios existentes.

3.- Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones de iluminación interior en los edificios ya existentes.

4.- Construcción de nuevos edificios y rehabilitación integral de existentes con alta calificación energética.

5.- Construcción o rehabilitación de edificios de consumo de energía casi nulo.

6.- Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones de frío comercial.

7.- Mejora de la eficiencia energética del parque de electrodomésticos.

En el fondo de todas estas Directivas Europeas que obligan a los estados miembros de la UE a tomar medidas urgentes, existen circunstancias geoestratégicas que apuntan a una crisis energética, por ello la cuestión no es el cumplir las directivas o dejar de hacerlo, sino que la cuestión es el estar preparados ante un constante incremento de los precios de la energía o no estarlo.

5.- EVOLUCIÓN DEL CONSUMO DE CEMENTO.

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Fuente:

http://www.elmundo.es/economia/2013/12/16/52aefae422601d350a8b45a0.html

El dato de consumo de cemento describe el estado en el que se encuentra tanto la obra civil como el sector inmobiliario, y a diferencia de 1.965 la estructura demográfica del país y la excesiva construcción de infraestructuras durante la última década no invita a pensar que el consumo de cemento pueda dejar de caer.

Sin embargo hay infraestructuras imprescindibles para el funcionamiento del país que requerirán un correcto mantenimiento, así se prevé que continúen desarrollándose técnicas como el refuerzo de puentes y estructuras ya construidas mediante fibras de carbono, el refuerzo de infraestructuras altamente rentables como los embalses, mantenimiento del patrimonio histórico, el Facility Management, por estas vías si puede haber múltiples oportunidades de desarrollar una carrera profesional en el sector de la construcción.

5.- EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA.

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Fuente:

http://www.fotocasa.es/Portals/49/Static/Tendencies/InformeVenta_TercerTrimestre2013.pdf

THE ECONOMIST

PRECIOS EN RELACION A LOS INGRESOS

Fuente:

http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

De las gráficas de evolución del precio de la vivienda, de las gráficas de envejecimiento de la población y de la gráfica de evolución de visados de obra nueva se deducen varias conclusiones, la primera es bastante obvia, sobran viviendas y únicamente la acción del SAREB y las medidas de rescate a los bancos están sosteniendo artificialmente el precio de las mismas, ¿durante cuánto tiempo?.

¿Hasta donde bajará el precio de los inmuebles una vez terminen estas medidas para sostener el precio de las viviendas? En este caso la respuesta es de Perogrullo, bajarán hasta donde quienes necesiten comprar una puedan y quieran permitirse, y esa cantidad teniendo en cuenta el elevadísimo índice de desempleo en menores de 30 años y la caída en salarios y beneficios de las PYMES, no tendrá absolutamente nada que ver con los precios que vimos durante los años 2.006 y 2.007.

De la estadística de visados de Dirección de Obra nueva sorprende no solamente la caída brusca en el número de visados, sino como se mantiene año tras año y como todavía no se ha absorbido el stock sobrante de viviendas generado durante los años 2.000 – 2.008, esto es un síntoma inequívoco de que el problema ya no reside en la sobreproducción durante el periodo de burbuja, sino en que el cambio de tendencia demográfico se está haciendo palpable en el sector inmobiliario.

Mantener artificialmente altos los precios de los inmuebles aplaza el saneamiento del mercado inmobiliario, la creación de nuevas familias y empresas y una lenta y sostenida recuperación, fundamentada en precios del suelo que en ningún caso superen repercusiones del 8-10% de la edificabilidad, construcción de inmuebles de consumo de energía primaria cero o “casi cero” como obligan las Directivas Europeas y márgenes de beneficio empresarial acordes a la realidad del mercado.

Evolución de visados de Dirección de Obra Nueva.

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http://tematicas.org/indicadores-economicos/indicadores-de-produccion-y-demanda-nacional/construccion/eoe-visados-direccion-obra-nueva-edificios-destinados-a-viviendas/

stock de vivienda nueva sin vender

http://elpais.com/elpais/2013/10/28/media/1382989358_954411.html

La siguiente grafica describe el desglose de costes en la construcción de un bloque de viviendas en diferentes lugares del mundo, y lo que será la promoción de viviendas en España en un futuro.

PRECIOS VIVIENDA ESPAÑA 2014-2020

Únicamente el hecho de que el precio de venta de un inmueble haya disminuido un 50% desde los máximos de 2.007, hace que la repercusión del coste de construcción respecto al coste final se duplique, y que pese a la disminución del coste de la mano de obra el valor incremente debido a las mejoras de calidad exigidas por la nueva normativa que cada día va incorporándose.

En lo referente a gastos generales y beneficio en la promoción observamos como los gastos financieros son mucho mayores que en periodos de bonanza, las tasas e impuestos que dependen de la construcción permanecen constantes y es en el beneficio donde se está produciendo el recorte.

Es entonces en el coste del suelo urbanizado donde se puede y debe producir el recorte, porque de otra manera es imposible que vuelva a reactivarse el sector.

¿Cómo han de ser esas nuevas viviendas que se construyan? Deberán responder a las necesidades de una sociedad muy diferente a la que compraba vivienda en el año 2.006, deberán ser energéticamente eficientes, adaptadas a una sociedad más envejecida y a la era de la comunicación.

Asimismo el encarecimiento de los costes financieros y la exigencia de unos estándares de calidad mayores, para conseguir casas de energía primaria nula o casi nula, convierten a la prefabricación en la única opción posible para que la promoción inmobiliaria vuelva a ser una actividad viable.

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